Avant de donner un accord définitif de financement et de procéder à l’édition des offres de prêts, l’établissement prêteur exigera dans la plupart des cas la souscription d’un contrat d’assurance de prêt immobilier. Les informations utiles pour bien appréhender les assurances emprunteurs, comprendre leur fonctionnement et distinguer les assurances collectives des assurances déléguées.
L’assurance de prêt immobilier sert à protéger l’emprunteur d’un défaut de paiement de ses mensualités suite à un évènement couvert par le contrat. Ainsi, dans le cas de décès, d’accident ou de maladie, l’assurance emprunteur prend en charge le remboursement total ou partiel du prêt. Elle est un élément essentiel pour obtenir l’accord de prêt immobilier d’une banque. Sans elle, peu d’établissements financiers accorderont un prêt immobilier.
Pour assurer un crédit immobilier, il existe plusieurs solutions. L’emprunteur peut disposer des contrats de groupe dispensés par les établissements prêteurs ou il peut faire appel à des délégations d’assurances dans certaines conditions comme le délai de carence, la franchise et les exclusions des assurances emprunteurs.
-Le délai de carence est un délai à la conclusion du contrat d’assurance pendant lequel la garantie de l’assureur n’indemnisera pas l’emprunteur.
-Le délai de franchise est une période exprimée en nombre de jours durant laquelle l’assureur n’indemnisera pas l’assuré suite à la survenance d’un élément déclenchant la garantie de l’assureur.
-Les exclusions sont des éléments non assurés par le contrat d’assurance emprunteur
Les assurances emprunteurs dites « constantes » sont calculées sur le capital initial du prêt immobilier, le coût n’évoluera pas dans le temps. Ce sont souvent les contrats de groupes qui utilisent le capital initial comme référence et le coût de l’assurance est exprimé en euro pour 10 000€ empruntés ou en pourcentage.
Des mesures ont été instituées par la Loi Lagarde puis complétées par la Loi Hamon. Ces mesures visent à mieux informer et protéger les emprunteurs.
La convention AERAS a été instaurée pour les emprunteurs avec un risque aggravé de santé.
Si le prêt est octroyé à plusieurs personnes, il est possible de préciser la proportion du capital assuré pour chacun des emprunteurs : la quotité d’assurance.
L’assurance emprunteur est un poste de dépenses à ne pas négliger lors de la réalisation d’un dossier de financement. Le coût de cette assurance peut varier considérablement.
Le coût peut varier énormément suivant les contrats et leurs niveaux de garanties et les assureurs. L’emprunteur, en fonction des risques qu’il présente pourra même avoir des surprimes d’assurances voir dans les cas les plus extrêmes des exclusions.
Les assurances emprunteurs dites « dégressives » sont calculées sur le capital restant dû par l’emprunteur. Ce sont les contrats d’assurances emprunteurs individuels qui utilisent cette référence, ils tiennent aussi compte de l’âge de l’emprunteur dans les calculs des primes. Le coût des assurances dégressives n’étant pas linéaire, il est calculé en pourcentage moyen. L’échéancier d’assurance détaillera ce coût.
Il est possible de segmenter les contrats d’assurances emprunteurs en deux grandes familles : les contrats de groupe et les contrats individuels.
L’assurance groupe est un contrat d’assurance collective négocié par un établissement financier auprès d’un assureur pour le compte de ses clients. Ces contrats mutualisent les risques de tous les emprunteurs, les emprunteurs présentant peu de risques compensent les emprunteurs risqués.
La délégation d’assurance est un contrat d’assurance emprunteur sur mesure. Le profil de l’emprunteur est examiné au cas par cas. Le calcul du coût de l’assurance prend en compte l’ensemble du profil de l’emprunteur (taille, poids, âge, état de santé, durée du financement, montant du prêt).
Les contrats d’assurance individuelle sont généralement moins onéreux que les contrats de groupe, surtout lorsque les emprunteurs sont jeunes et ne présentent pas de risques particuliers.
Pour estimer votre prime d’assurance, nous avons mis à votre disposition notre comparateur d’assurance de prêt immobilier.
Vous avez tout intérêt à renégocier votre assurance de prêt immobilier, les lois vous le permettent et vous pourriez réaliser de substantielles économies. Nous vous donnons toutes les clés pour réussir votre changement d’assurance emprunteur et les informations nécessaires à bien l’appréhender.
La raison la plus importante d’un changement d’une assurance de prêt immobilier réside dans l’économie réalisée par l’emprunteur, mais aussi par le souhait d’être mieux couvert.
La substitution d’assurance est une démarche quelque peu longue, mais récompensée par des économies significatives allant de 20 à 60 % du coût total sur l’assurance groupe de banque souscrite à l’origine, tout cela avec des critères de garanties équivalents.
Et cette démarche est très importante, car en période de taux très bas, l’assurance est souvent plus onéreuse que le coût des intérêts du prêt immobilier. Le ménage emprunteur peut également élever son niveau de couverture. Enfin parce que le contexte réglementaire de la dernière décennie vise à favoriser la pratique, tout est donc dans l’intérêt du consommateur.
Afin de bien connaître vos droits en matière de substitution d’assurance emprunteur en cours de prêt immobilier, voici l’évolution de la législation en la matière :
Les lois encadrant l’assurance emprunteur ont considérablement évolué en faveur des consommateurs (loi Lagarde, Hamon, Bourquin…) et vous pouvez dorénavant changer plus facilement votre assurance emprunteur. Pour pouvoir présenter une nouvelle assurance de prêt à votre banque, il est nécessaire de respecter des critères précis avec, tout d’abord, un critère intrinsèque du niveau d’équivalence de garantie.
Autrement dit, il faut que votre futur contrat vous couvre au moins aussi bien que celui souscrit initialement lors de la signature de votre crédit immobilier. Il faut en profiter pour améliorer les prises en charge par des garanties efficaces surtout avec le rachat des franchises en cas de maladies non objectivables comme les pathologies dorsales et les affections psychiques. N’oubliez pas non plus des options importantes telles que la couverture de la reprise du travail en mi-temps à titre thérapeutique ou la garantie IPP Invalidité Permanente Partielle qui couvre l’invalidité 1ère catégorie de la sécurité Sociale.
Avec cette liberté donnée par les lois Hamon et SAPIN 2 – BOURQUIN et si vous n’avez eu aucun changement sur votre état de santé, vous pouvez réaliser plus de 10 000 euros d’économie sur les primes payées pendant toute la durée de votre crédit.
Par exemple un jeune couple d’emprunteurs en bonne santé trouvera une délégation d’assurance entre 0,10 % et 20 % du coût total du crédit (TAEG) alors qu’en restant sur le contrat groupe d’assurance de la banque, le taux peut se situer jusqu’à 0,50 % pour les deux assurés !
Pour vous accompagner dans le changement de l’assurance de prêt, nos spécialistes ont l’ensemble des outils leur permettant de contrôler les critères d’équivalence de garantie et connaissent les contrats acceptés par les banques ou ceux refusés systématiquement. Pour prendre contact et obtenir un premier aperçu de l’économie engendrée par un changement d’assurance emprunteur, vous pouvez utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier.
La résiliation concerne uniquement les contrats d’assurance couvrant un crédit immobilier (au sens de l’article L313-1 du Code de la consommation) :
- Les crédits portent sur un bien immobilier à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation (acquisition, dépenses liées à la construction, la réparation…)
- Les crédits portent sur l’achat de terrains destinés à la construction de tels biens
- Les crédits contractés par une personne morale sont concernés sauf s’ils sont destinés à financer une activité professionnelle
Pour une instruction efficace de son dossier, il faut réunir les documents et les coordonnées des « acteurs » de la substitution :
- Copie complète de l’offre de prêt avec le ou les tableaux d’amortissement définitifs
- Nom et adresse de l’agence bancaire concernée (Information indiquée dans le contrat de l’offre de prêt)
- Si possible le nom et adresse de l’assureur gestionnaire du contrat groupe de la banque (Information indiquée dans le contrat de l’offre de prêt)
- Si possible la copie de la Notice d’Information ou des Conditions Générales du contrat groupe de la banque (Information indiquée dans le contrat de l’offre de prêt).
La mise en place de la nouvelle délégation d’assurance avec l’aide de nos experts
Après la sélection d’une délégation d’assurances et pour que la demande de l’assuré soit difficilement contestable par la banque, il faudra joindre les documents suivants à la demande de substitution :
- Le devis détaillé et la notice d’information du contrat retenu
- Les conditions particulières de la délégation d’assurance signées par le ou les assurés
- La Fiche Standardisée d’Information
- Le tableau des critères d’équivalence de garanties (face à face entre le contrat d’assurance déléguée retenu et le contrat groupe de la banque).
La première chose est d’obtenir votre futur contrat qui doit présenter au moins le même niveau d’équivalence de garanties. Après son obtention, il faudra le soumettre à votre banquier. Il l’étudiera afin de s’assurer que vous êtes au moins aussi bien couvert, à ce niveau les délais de traitement peuvent différer.
Dans le cas des grandes compagnies d’assurances, la réponse sera rapide, car les établissements prêteurs connaissent déjà les conditions générales et conditions particulières qui peuvent s’y appliquer. Dans les cas de compagnies d’assurances moins renommées, les délais d’étude pourront allonger la renégociation de votre assurance de prêt.
Selon votre situation, vous serez concerné par l’une des deux lois suivantes :
à tout moment dans la première année de votre prêt immobilier.
L’article 54 de la loi relative à la consommation, dite Loi Hamon, traite de l’assurance emprunteur et peut être considérée comme un correctif aux défauts affichés de la loi Lagarde.
Elle autorise l’emprunteur à résilier sans frais ni pénalités l’assurance de prêt souscrite auprès de sa banque. L’assuré à 11 mois et 15 jours pour le faire, à compter de la signature de l’offre de prêt. Les garanties du contrat de substitution doivent être au moins équivalentes au contrat bancaire. La banque a 10 jours ouvrés pour répondre : acceptation ou refus motivé. Les banques devront payer une amende de 3000 € en cas de non-respect de la loi.
résiliation annuelle au-delà de la première année (à date anniversaire de votre prêt immobilier).
La loi n° 2017-203 du 21 février 2017 applicable à compter du 01 janvier 2018 dite « amendement BOURQUIN » donne le droit à l’assuré de résilier annuellement le contrat d’assurance groupe de la banque :
- Article L113-12 du Code des Assurances
- Article L313-31 du Code de la Consommation
Elle autorise l’emprunteur à résilier annuellement et à date anniversaire sans frais ni pénalités l’assurance de prêt souscrite auprès de sa banque. L’assuré doit faire la demande de résiliation 2 mois avant la date anniversaire. Les garanties du contrat de substitution doivent être au moins équivalentes au contrat bancaire. La banque a 10 jours ouvrés pour répondre : acceptation ou refus motivé.
Les garanties des assurances emprunteurs correspondent aux risques assurés suite à un accident ou une maladie survenu pendant le période de couverture de l’assurance. Suivant la nature de l’opération à financer l’emprunteur pourra souscrire un contrat plus ou moins complet en termes de garanties sous forme de packages.
L’incapacité temporaire de travail correspond à une impossibilité complète d’exercer l’activité professionnelle mentionnée dans le contrat d’assurance emprunteur. Elle s’applique en cas de constat médical à la suite d’un accident ou à la suite d’une maladie. L’arrêt de travail ne peut dépasser 1095 jours, ensuite l’assuré passe en invalidité.
L’assureur rembourse suivant les conditions d’un contrat d’assurance et de la quotité de l’assuré, la totalité de l’échéance de prêt dans le cas d’un remboursement forfaitaire, ou la différence entre le salaire perçu à travers l’activité et le salaire perçu en arrêt de travail dans le cas d’un remboursement indemnitaire.
Pour les professions médicales, paramédicales et vétérinaire. Cette garantie intervient lorsque l’assurée se trouve dans l’impossibilité totale et définitive d’exercer sa profession.
Dans le cas d’une invalidité professionnelle, l’assureur rembourse le montant du capital restant du si l’invalidité est supérieure à 66 %. Ce taux prend uniquement en compte l’invalidité professionnelle.
La perte totale et irréversible d’autonomie (troisième catégorie de la Sécurité Sociale) mettant l’assuré dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunératrice et dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes courants de la vie. Elle doit être constatée avant les 65 ans de l’assuré et correspond à un taux de 100 %.
L’assureur rembourse le montant du capital restant du dans la limite de la quotité assurée.
Invalidité professionnelle ou fonctionnelle (première catégorie de la Sécurité Sociale) ne permettant plus à l’emprunteur d’exercer l’activité rémunérée mentionnée sur le contrat d’assurance emprunteur. L’activité professionnelle reste cependant possible sur un poste adapté.
Dans le cas d’une invalidité permanente partielle (IPP), l’assureur rembourse une part des mensualités. Cette part est fixée proportionnellement au taux d’invalidité dans la limite de la quotité assurée et si l’invalidité est comprise entre 33 % et 66 % (au-delà de la garantie ITT).
Invalidité permanente totale (deuxième catégorie de la Sécurité Sociale) mettant l’assuré dans l’incapacité d’exercer toute occupation lui rapportant un gain ou un profit. Elle peut être physique ou morale et doit être constatée avant l’âge de 65 ans.
Elle sera prise en charge par l’assureur si le taux d’invalidité contractuel est compris entre 66 % et 99.9 %
La garantie décès est la garantie minimale de tout contrat d’assurance emprunteur. Dans le cas du décès de l’assuré, l’assureur remboursera à l’organisme prêteur le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée.