Un courtier en prêt immobilier est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) entre un ou plusieurs établissements financiers et un particulier (ou un professionnel) qui cherche à financer un projet immobilier. Il doit être inscrit à l’ORIAS, le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance qui recense les personnes physiques ou morales autorisées à exercer l’activité.
Il présente aux particuliers un regroupement des offres de prêts immobiliers des banques présentes en France avec une comparaison entre eux. Il accompagne aussi les emprunteurs dans chaque étape du processus :
Commencez par déterminer votre projet et le classer dans une catégorie. Chacune d’entre elles présente des spécificités différentes liées à son financement.
-Achat d’une résidence principale pour la première fois
-Achat d’une résidence principale et revente de la précédente
-Achat d’une résidence locative
-Achat d’une résidence secondaire
-Renégociation d’un prêt immobilier
Négocier au mieux votre prêt immobilier, vous devez montrer votre meilleur profil. En accordant un financement, les établissements financiers retiennent leurs emprunteurs pour une période égale à la durée du prêt accordé.
Si vous vous adressez à votre banque, elle vous connaît déjà et sait comment vous fonctionnez avec vos comptes. Elle pourra donc appuyer les points forts pour tendre vers les meilleures conditions. En revanche, si vous faites appel à un autre établissement, il va apprendre à vous connaître à travers des documents récents (relevés bancaires, documents relatifs à l’épargne, bulletins de salaire, avis d’imposition, …).
Si ces documents présentent des anomalies ou des dysfonctionnements, il y a de fortes chances pour que sa capacité de négociation soit réduite.
Plus vous vous intégrez dans l’opération, plus le risque est réduit pour l’établissement prêteur, ce facteur entre fortement en compte pour la fixation du taux d’intérêt. Il témoigne également de votre capacité à épargner et à tenir votre budget.
Il est important d’éviter les découverts bancaires ou autres éléments qui montreraient des risques dans votre budget.
L’assurance emprunteur est un facteur qui détermine le coût d’un prêt. Il peut varier du simple au double entre les contrats de groupe et la délégation d’assurance.
Consulter les taux en vigueur dans le pays et dans votre région. Le taux représente une caractéristique essentielle du coût d’un crédit, mais il n’est pas le seul élément de dépense d’un financement. Dans le cas d’un projet au titre de l’acquisition de la résidence principale, le ménage peut prétendre aux aides financières de l’État, s’il en rempli les conditions d’obtention. L’optimisation du financement pourra également se faire à travers les caractéristiques financières des prêts immobiliers et les prêts complémentaires qui lui sont offerts.
Dans le cas de l’achat d’une résidence locative, l’emprunteur personnalisera son financement pour répondre à sa stratégie d’investissement.
Dans le cas de l’acquisition d’une résidence secondaire, l’emprunteur cherchera à optimiser son financement en jouant sur toutes les caractéristiques financières d’un prêt immobilier.
Les prêts bancaires correspondent aux financements les plus communs, presque tous les organismes financiers sont capables de les distribuer. Ces financements sont attribués pour tout type de projet immobilier, acquisition de la résidence principale, secondaire ou locative.
Le prêt amortissable est le plus commun en France, la mensualité versée par l’emprunteur amorti une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. A la dernière échéance le prêt est totalement remboursé. En savoir plus sur le prêt amortissable.
Le prêt in fine est non amortissable, le capital n’est pas remboursé à travers les mensualités. Il concerne les emprunteurs ayant une épargne disponible sur laquelle le financement sera adossé. L’emprunteur remboursera la totalité du capital emprunté à la dernière échéance. En savoir plus sur le prêt in fine.
Le prêt relais est non amortissable. Il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement.
Les prêts d’aides à l’accession sont destinés dans la majeure partie des cas à financer la résidence principale du ménage accédant à la propriété. Certains prêts pourront financer jusqu’à la totalité du prix du bien, tandis que d’autres seront dits complémentaires au financement et ne pourront dépasser une quotité fixée par décret.
Il est accordé sous conditions de ressources aux emprunteurs pouvant financer la totalité du bien et certains frais annexes. Il permet d’ouvrir les droits aux APL et de bénéficier de frais réduits.
Il est octroyé sans condition de revenus, il permet d’ouvrir les droits aux APL et de financer la totalité du logement.
Il permet d’aider un ménage primo-accédant à accéder à la propriété. Le PTZ est focalisé sur le financement de biens neufs, mais il peut également financer des biens anciens dans certains cas. C’est un prêt complémentaire au financement, l’emprunteur peut y prétendre s’il remplit les conditions qui y sont liées.
Prêt à taux zéro 2019 -2018
Prêt à Taux zéro 2017 – 2016
Prêt à taux zéro + 2015
L’objectif du prêt action logement est de financer une partie de la résidence principale d’un emprunteur salarié. Le salarié et l’employeur doivent répondre à des conditions pour la mise en place de ce type de financement.
Les caractéristiques financières représentent des leviers pour optimiser un financement. Ils s’adaptent en fonction de la situation, du niveau de vie et du projet de l’emprunteur.
L’emprunteur connait la mensualité de son crédit dès le départ. En savoir plus sur le prêt à taux fixe.
La mensualité de l’emprunteur varie dans le temps en fonction d’un indice de référence.
De nombreuses formules de prêts à taux révisables ont été mises au point pour protéger les emprunteurs des hausses de taux et leur donner une réelle attractivité.
Le prêt cautionné permet à l’emprunteur de faire appel à un organisme de cautionnement pour garantir son prêt immobilier.
Le lissage de prêts correspond à l’aménagement des remboursements d’un prêt immobilier par rapport aux remboursements d’autres prêts pour avoir une mensualité à peu près égale tout au long du financement. En savoir plus sur le prêt lissé.
L’emprunteur peut choisir d’augmenter ses remboursements ou de les diminuer dans la limite de plafonds fixés dans ses offres de prêt. En savoir plus sur le prêt modulable.
Les différentes garanties de prêt immobilier peuvent être catégorisées dans quatre groupes en fonction du type de l’organisme qui les dispense.
L’hypothèque et l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) sont à l’initiative de l’État et elles varient suivant la garantie souscrite. Elles doivent obligatoirement être constatées par un acte notarié, faire l’objet d’une inscription au bureau des hypothèques. Les coûts liés aux formalités d’inscription de l’hypothèque par le notaire représentent environ 2 % du montant garanti et environ 1 % du montant garanti pour l’IPPD. En cas de remboursement du prêt avant son échéance, l’emprunteur devra payer des frais de mainlevée hypothécaire.
L’IPPD permet de garantir les biens déjà construits, biens pour lesquels il peut y avoir un transfert de propriété, tandis que l’hypothèque permet de garantir les biens non tangibles (ventes en l’état futur d’achèvement, construction d’une habitation ou travaux de rénovation, …)
Ils sont les garanties de prêt immobilier des sociétés de cautionnement. Ces sociétés ont été créées par les banques elles-mêmes, organismes financiers ou par des groupements de banques dans le but de concurrencer et réduire les frais des garanties d’État payés par les particuliers. Son coût varie suivant l’organisme de cautionnement sélectionné.
Les cautions sont très compétitives au niveau de leur tarif et certains organismes restituent en fin de prêt une partie de la prime initialement versée à l’emprunteur qui peut presque atteindre 75 % du coût initial.
Plus vous vous intégrez dans l’opération, plus le risque est réduit pour l’établissement prêteur, ce facteur entre fortement en compte pour la fixation du taux d’intérêt. Il témoigne également de votre capacité à épargner et à tenir votre budget.
La caution Crédit Logement issue d’un groupement de grandes banques françaises
-La caution SACEF du Groupe Caisse d’Epargne
-La caution CMH du Groupe crédit mutuel
-La caution CAMCA du Crédit Agricole
-La caution SOCAMI des Banques Populaires
Ce sont les garanties des sociétés de cautions mutuelles appelées « caution mutuelle » ou « caution mutuelle de fonctionnaire ». Certains organismes prennent complètement à leur charge le coût de cette garantie de prêt immobilier. C’est généralement encore plus intéressant pour l’emprunteur.
Les fonctionnaires de certaines catégories professionnelles peuvent y avoir accès, notamment les membres :
De l’éducation nationale et du ministère de la Recherche et de la Culture, à travers la caution Casden (banque de l’Éducation, de la Recherche et de la Culture) ou de la caution MGEN (Mutuelle Générale de l’Éducation Nationale)
-Du Commissariat à l’Énergie Atomique (CEA)
-Du Groupement Militaire de Prévoyance des Armées (GMPA)
-De la Mutualité de la Fonction Publique (MFP)
-De la RATP
-De la SNCF
Le nantissement qui est une garantie réalisée par l’emprunteur lui-même. Le nantissement repose sur une somme d’argent bloquée sous forme d’assurance vie par exemple.
Les caractéristiques financières représentent des leviers pour optimiser un financement. Ils s’adaptent en fonction de la situation, du niveau de vie et du projet de l’emprunteur.
L’emprunteur connait la mensualité de son crédit dès le départ. En savoir plus sur le prêt à taux fixe.
La mensualité de l’emprunteur varie dans le temps en fonction d’un indice de référence. De nombreuses formules de prêts à taux révisables ont été mises au point pour protéger les emprunteurs des hausses de taux et leur donner une réelle attractivité.
La mensualité de l’emprunteur varie dans le temps en fonction d’un indice de référence. De nombreuses formules de prêts à taux révisables ont été mises au point pour protéger les emprunteurs des hausses de taux et leur donner une réelle attractivité.
Le lissage de prêts correspond à l’aménagement des remboursements d’un prêt immobilier par rapport aux remboursements d’autres prêts pour avoir une mensualité à peu près égale tout au long du financement.
L’emprunteur peut choisir d’augmenter ses remboursements ou de les diminuer dans la limite de plafonds fixés dans ses offres de prêt.